こんにちは。町田市を中心に、東京都や神奈川県を中心とした関東一円で、壁紙張替えなどの内装リフォーム工事や原状回復工事を手掛けている、株式会社ぷらすホームです。
アパートやマンションなどの賃貸物件は、リノベーションをしていいのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
賃貸物件の場合は、借り主があまり手を加えてはいけないイメージをもっている方も多いでしょう。
しかし、借主である入居者が自分の好みでリノベーションをしてもよい物件も実はあります。
今回は、賃貸物件でリノベーションする際のポイントや注意点について解説します。
■賃貸物件でもリノベーションはできる？
リノベーションは、持ち家であるマンションや戸建て住宅に対して行うものであるという認識の人が多いでしょう。実際のところ、賃貸物件の退去時には、入居時の部屋の状態に戻す「原状回復義務」が契約内容に記載されているケースも多いです。
しかし、近年は「カスタマイズ賃貸」や「DIY賃貸」と呼ばれる、リノベーションが可能な賃貸物件が増えてきています。SNSなどでもDIYやセルフリノベーションに関する投稿は人気が高く、注目が集まっています。
また、国土交通省が普及に努めていることでも注目を集めているのが、「DIY型賃貸借」です。これは借主の意向で住宅を改修できる賃貸物件で、退去時の原状回復義務がなく、貸主も入居前のハウスクリーニングなしで現状のまま貸し出せるというメリットがあります。
リノベーションが可能な物件としてアピールされている物件以外にも、貸主との交渉によってはリノベーションが可能になるケースもあります。
契約内容にもよりますが、リノベーションが可能な物件は、通常の賃貸物件の相場よりも家賃が安めに設定されている場合が多いです。また、リノベーション費用は借主が負担するケースが多いものの、貸主が費用の一部を負担してくれたり、借主と貸主の折半で対応してくれたりするケースもあります。
■賃貸物件、どこまでリノベーションできる？
リノベーションが可能な物件が増えているといっても、具体的にどこまでリノベーションが可能であるかは、物件や貸主の意向によって異なります。原状回復ができる範囲内とされているケースから、大規模なリノベーションまで許容されるケースまでさまざまです。
大規模なリノベーションが可能な物件は、退去時の原状回復義務がない場合が多く、リノベーション後の状態のまま退去できます。借主にとっては自費で自由に自分好みの住まいにでき、借主にとってはリノベーション費用を負担することなく物件の付加価値が高まるため、双方にとってメリットがあります。
また、リノベーション後の部屋の次の入居者は、リノベーションされた物件を見て入居の判断をするため、魅力的なリノベーションが行われれば、貸主にとってはさらにメリットとなるでしょう。
どこまでリノベーションが可能かは、貸主と借主との間で話し合って決めるのが一般的です。壁紙や床材の張り替えは許可されることが多いですが、中にはキッチンや洗面台、トイレや浴室などの水回りの設備の交換、間取り変更などの大規模なリノベーションが可能なケースもあります。
■賃貸物件のリフォーム、リノベーションは大家さんの許可が必要
賃貸物件は、勝手にリフォームやリノベーションを行ってはいけません。契約内容をよく確認し、貸主である大家さんに許可をもらう必要があります。
もちろん、原状回復が可能な範囲で床にクッション材を敷いたり、剥がしても跡が残らない壁紙を貼ったりする分には問題ありません。しかし、もとの状態に戻せないようなものであれば、どんな小さなDIYやプチリフォームでも、大家さんの許可が必要になります。
大家さんが「自由にリフォームしても構わない」と言っていたとしても、リフォームやリノベーションをする際には必ず事前に話をしておくと、後からトラブルになることを防げます。
ここでは円滑にリフォームやリノベーションを行うための流れとポイントを紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
・不動産屋さんを通してから大家さんと交渉
これから入居する物件を探す場合はリフォームやリノベーションが可能であるかを条件に探せば問題ありませんが、今入居している物件に手を加えたい場合は、まずは仲介役の不動産会社に連絡をしてみましょう。
方法としては、不動産会社が間に入って交渉をしてくれるケース、不動産会社が大家さんに連絡をして話し合いの場を設けてくれるケースなどがあります。
しかし、不動産会社はトラブルに発展するような面倒な事態は避けたいと思うため、間に入って交渉する場合はリノベーション不可の方向で話を進めようとすることもあります。
可能であれば、不動産会社に交渉の場を設けてもらい、大家さんと直接会って話をしてみてください。希望するリフォームやリノベーションの内容を、貸主側のメリットにもなるようにアピールしながら交渉できれば、許可をしてもらえる可能性が高くなるでしょう。
・大家さんにどうしたいかを詳しく話す
具体的なことを考えていない状態で「リフォームをしたい」と交渉しても、許可をしてもらえる可能性は低いでしょう。物件のどの部分をどのように変更したいのか、なるべく具体的に説明できるようにしてから交渉することが大切です。
「LDKの壁紙が経年劣化でくすんでいるので、白い壁紙に張り替え、一面だけライトブルーのアクセントクロスにしたい」
「トイレの床を木目調のクッションフロアに張り替えて、本体をウォシュレット付きの新しいタイプのものに交換したい」
「和室の畳をクッションフロアに変更すれば家具が置きやすくなり、下階への騒音対策にもなる」
など、具体的に希望やメリットを伝えます。カタログや壁紙のサンプルなどを持参すると、より交渉がスムーズに進むでしょう。
貸主としては、リフォームやリノベーションの内容が、次の入居希望者にもそのまま受け入れられるかどうかを気にします。奇抜なデザインや一部の人にとっては使いにくい形状であるよりも、なるべく万人受けするデザインで、誰にとっても使い勝手のよいリフォームやリノベーションであれば、納得してもらいやすくなります。
・部屋はそのままにして退去していいの？
大家さんからリフォームやリノベーションの許可を得たら、退去時の原状回復について必ず確認しておきましょう。口約束で済ませてしまっては後になって「言った」「言わない」のトラブルに発展することがあるので、必ず書面に残しておくことが重要です。
特に不動産会社の担当者がリフォームやリノベーション後に変更になった場合、退去の際に大家さんとの間で「約束と違う」といったといったトラブルが起きる恐れがあります。
不動産会社に相談をすれば、話し合いの内容を承諾書や契約書などの形で残してくれる場合が多いです。「そのまま退去可能」「一部は原状回復が必要」など、話し合いで具体的に決めて、必ず書面に残しておきましょう。
国土交通省が定義したDIY型賃貸借では、賃貸借契約以外にも「DIY工事の申請書」「DIY工事の承諾書」「DIY工事の詳細な取り決めに関する合意書」を交わすことを定義しています。
国土交通省のホームページにはDIY型賃貸借に関する契約書式例も掲載されているので、それらを参考に契約を結ぶとよいでしょう。
参考：DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて
■ぷらすホームは理想の住空間を、お客様と一緒に考えるリノベーション・リフォームをご提案します。
株式会社ぷらすホームは、町田市を中心に、東京都や神奈川県を中心とした関東一円で、壁紙張替えなど、お客様の理想の住空間を叶えるリフォーム工事・リノベーション工事を手掛けています。
弊社がお客様のご要望をお聞きしてプランをご提案し、さらによりよくするための方法をお客様と一緒に考えながら、最適なリフォームを行います。
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