こんにちは！東京都町田市と神奈川県を中心に関東一円で各種リフォーム行なっている株式会社ぷらすホームです。
最近では、よりよい賃貸投資をするにあたって物件のリフォーム、リノベーションを実施する方が増えています。
豊富なノウハウをもつ業者を選んでリフォームやリノベーションを依頼すれば、賃貸物件の入居率95％を維持することも十分可能となります。
この記事では、賃貸投資にあたって知っておきたいポイントや管理改善のコツをご紹介いたします。
■そもそも賃貸管理って管理会社に任せるべき？
賃貸投資をするにあたって「投資物件を賃貸管理会社に任せるべきなのか」と悩む方もいるでしょう。
管理に関する考え方はさまざまだと思いますが、基本的には管理会社に管理業務を委託するのが賢明です。
賃貸物件の管理委託をする最大のメリットは、管理業務にかかる手間と時間を減らせる点にあります。
賃貸経営の管理業務は膨大で、専業オーナーでも自主管理が難しいといわれます。
ときには、物件に緊急のトラブルが起きたり入居者クレームが生じたりすることもあり、副業オーナーの場合24時間365日すぐに対応するのはかなり難しいものです。
自宅の近くに位置する戸建てや小規模アパートなどであれば比較的自主管理しやすいかもしれませんが、遠方の物件や複数棟を自主管理することはほぼ不可能でしょう。
管理会社に管理の一部を委託するという方法も考えられますが、すべての管理を業者に一任すれば楽なのは間違いありません。
■賃貸管理会社はどんな業務を代行してくれる？
不動産管理会社は、オーナーに代わって賃貸物件の管理業務を担います。この管理業務は「賃貸管理」と「建物管理」の2種類に分けられます。
大まかな業務区分としては下記のようなものが挙げられます。
賃貸管理
・入居者募集、契約業務
・集金業務
・退去受付
・更新業務
・入居者管理業務
・専有部の設備修繕
建物管理
・巡回・清掃
・設備の点検
・除草・樹木の剪定
・共用部の設備修繕
上記すべてを個人で管理していくとなるとやはり難しい部分も多々ある為、管理会社に委託することでご自身の時間を確保しながら運営をおこなうことが可能になってきます。
■入居率95％を維持していくために必要なポイント3つ！
ここからは、賃貸投資で高い入居率をキープするためのコツを詳しく見ていきましょう。
1. 入居希望者に選ばれる物件を作る
入居者ニーズに合う物件を提供できれば、多くの入居者を獲得できます。
外観や内装、設備、諸経費などについて入居者ニーズを調査し、多くの人に選ばれる物件を作り上げましょう。選ばれる物件を作るためには以下のようなポイントを意識することが大切です。
1-1. 外観をメンテナンスする
多くの入居者を確保するためにも、物件の見た目にはこだわりたいものです。
コンクリートのひび割れや柱のサビがあると、内見者に「古い、汚い」という印象を与えてしまいます。
いくら内装や設備にこだわっていても、外観が悪いと入居率は下がってしまいます。
ひび割れやサビのある物件は耐久性も低下しているため、入居者が安心して暮らすことができません。
空室を埋めるためだけでなく、今住んでいる入居者が退去しないためにも、しっかりとメンテナンスを続けましょう。
1-2. ニーズに合ったリノベーションを行う
施工事例：2つの和室を1つの洋室へリフォーム
リノベーションとは、住宅に新たな価値を付加する工事のことです。
間取りの変更や共用部の改造などのリノベーションに成功すれば物件の魅力度が上がります。
とはいえ、リノベーションには大きな工事が伴うため、費用面を確認しよく検討してから取り掛かる必要があります。
リノベーションにあたっては入居者に立ち退きを要求しないといけないこともあります。
トラブルを避けるためにも、管理会社と相談しながら計画的にリノベーションを進めましょう。
1-3. 更新料・敷金・礼金をなくす
空室対策の方法として、契約更新のときの更新料を減らす、もしくは撤廃するという方法もあります。
また、新規契約を得るためにあえて敷金・礼金をなくすケースも増えています。
住居費節約のため、「更新料を支払うなら引っ越す」と考える入居者は少なくありません。入居者が転居してしまうと、その後しばらくは空室の状態が続き、賃貸収入もダウンしてしまいます。
更新料を撤廃すれば入居者に長く住み続けてもらえるようになり、空室発生の確率を下げられます。
とはいえ、更新料や敷金、礼金をなくすと家賃収入が減ってしまうため、バランスを考慮しましょう。
2. 募集資料を見直す
賃貸物件の募集資料の作成にも工夫が必要です。具体的には、以下のようなポイントを考慮しましょう。
2-1. 写真を掲載する
チラシやポータルサイトに写真を用意しないと、入居希望者が物件の様子を十分に把握できないため、物件の写真を数多く掲載しましょう。
物件の間取り図や内装、周辺のスーパーやコンビニなど、多くの情報を写真で提供し、物件の様子を詳しく伝えましょう。
十分に写真を掲載すれば、物件を実際に見たいと思わせることができ、内見数も増えていきます。
写真情報は一度掲載したらそのままにするのではなく、最新の情報に随時アップデートしましょう。
管理会社に任せっきりにするのではなく、写真素材を自ら提供して管理会社を動かすことが大切です。
2-2. 内見用の資料を作る
空室対策の一環として、内見用にPOPやウェルカムボードを作るという方法があります。
おもてなしのPOPやウェルカムボードを作れば、内見者は気持ちよく過ごせることでしょう。
ちょっとした気づかいが、入居率の向上につながる可能性も十分考えられます。
2-3. 広告料を支払う
物件の管理業務を委託しているのであれば、新規入居者の募集を行うのは不動産管理会社です。
どれだけ入居者が集まるかは、不動産管理会社の働きによって決まるといっても過言ではありません。
空室対策のためには、管理会社に広告費やマージンを支払うのが効果的なのです。
営業マンと良好な関係を築きインセンティブを支払っていてもなかなか新規入居者が集まらないという場合には、管理会社を変えるなどの対策を試しましょう。
3. 入居率の高い管理会社を選ぶ
賃貸物件の管理代行を依頼するときには、管理会社の手腕をチェックしましょう。
管理会社が既に管理代行を行っている物件の入居率はぜひ確認しておきたいものです。
これに加え、管理方法や管理費について、また管理物件の戸数についても確認しておくとよいでしょう。
3-1. 入居率や空室率の算出方法を把握しておく
賃貸物件の入居率は「入居部屋数÷全体の部屋数×100」で求められます。
所有部屋数が少ない場合、1室空くだけで入居率が大きく下がります。そのため、ある程度の部屋数を所有すればリスクを分散することが可能です。
なお、空室率は「空室数÷全体部屋数×100」で算出でき、入居率と空室率を合わせると100％になります。
空室の定義は管理会社によって異なりますが、入居者の退去後1か月が経過した段階で空室とカウントするケースは少なくありません。
また、入居率を1年間で一番入居率が高い時期の数値で表示する業者もあります。
入居率や空室率は単純な計算式のみでは把握できず、管理会社独自の解釈で計算されているという点に注意しましょう。
3-2. 管理委託のコストを把握しておく
管理会社に賃貸管理を任せるにあたって気になるのはコスト面だと思います。
一般的には、家賃収入の5％程度を管理手数料として支払います。新築・築浅の物件や都心に近い物件では、3％程度と少し安くなるケースもあります。
管理手数料とは別に、巡回や清掃、点検などの建物管理費用がかかりますが、こちらは物件ごとに個別見積もりとなることが多いようです。
管理会社に委託したあとも、募集条件の設定や工事の実施についての提案、明細の共有などを受けることは可能です。
また、賃貸運営に関する相談にも適宜応じてもらえるのが嬉しいところです。
■不動産投資で成功するために必要なこと
安定した不動産投資のためには、空室率を減らして入居率を高めることが必要です。
入居率アップのためには、建物のリフォームや修繕、賃料の見直し、広告戦略などが効果的です。
また、入居者にできるだけ長期間住み続けてもらえるための取り組みも必要になるでしょう。
賃貸物件への入居の決め手になるのは、「快適さ」や「便利さ」です。
株式会社ぷらすホームは、より入居者に選ばれるためのリフォームやリノベーション、設備の入れ替えに幅広く応じています。
入居率95％以上を実現するためにも、リフォームやリノベーションで物件のクオリティを高めていきましょう。
株式会社ぷらすホームの施工事例はこちらへ
■賃貸物件の入居率UPの為のリフォーム・リノベーションに関するご相談はぷらすホームへ！
ぷらすホームは、理想の住空間を、お客様と一緒に考えるリノベーション・リフォームをご提案しております。
ぷらすホームには以下のような独自の魅力や強みがあります。
・豊富な施工実績
当社はこれまで、600件以上の住まいのリノベーションやリフォームを手掛けてきました。10年以上にわたってリフォームに携わるベテランも多く在籍しており、確かな施工をお約束できます。
まずはお客様のご要望を聞き、そこからもっとよりよくするためにどうすべきか、お客様に寄り添いながら一緒にプランを考えていきます。
・低価格で迅速に対応可能
当社にはメーカーさんとの長い付き合いがあるため、仕入れ額を抑えたリーズナブルな施工ができます
また、自社施工率が高く、リフォームやリノベーション、原状回復工事まで一貫して対応できるのも当社ならではの特徴です。
ご依頼いただきましたら、最短で当日以内の現場調査も可能です。
株式会社ぷらすホームでは、確かな技術を持つ一流の職人がお客様の想いを汲み取り、心から満足いただけるように努めます。リフォームやリノベーションに関するお悩みは、弊社までご連絡ください。
