賃貸オーナーなら知っておきたい! 原状回復のポイントとは?

 

皆さん、こんにちは。町田市を拠点に東京都や神奈川県を中心に関東一円でリフォームやリノベーションを手がける「ぷらすホーム」です。


2020年4月に120年ぶりに民法の改正が行われ、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」ができたことをご存じですか? 初めて緊急事態宣言が発令されたタイミングで世間も慌ただしく、メディアでもあまり取り上げられることがなかったので、見落としてしまっている方もいらっしゃるかもしれません。


今回は賃貸オーナー様や管理会社様ならば知っておきたい、原状回復のポイントをご紹介します。




■そもそも原状回復とは?


原状回復は賃貸借物件の契約において、入居者が入居中に部屋を汚したりキズをつけてしまった場合、入居前の状態に戻すことを意味します。

ただフローリングやクロスは経年でおのずと劣化してしまうものなので、すべてが入居者負担となるわけではありません。借主による過失や通常の使用を超えた損耗・毀損、いわゆる「特別損耗」といったものが、借主が費用を負担する原状回復の対象となります。


したがってふつうに使っている範囲内で生じる「通常損耗」については、原状回復の費用は請求できず、オーナー負担となります。

ただし従来は、賃貸借契約の約定において、「賃貸人が負担すべき通常消耗の範囲が明記されていない」あるいは「記載されているものの、賃貸人と賃借人の解釈が異なる」ため、原状回復をめぐるトラブルが絶えない……というのが実状でした。




■2020年4月に明確化された原状回復のガイドライン



国土交通省も1998年に原状回復に関するガイドラインを策定しているものの、明確な定義や敷金の返還義務などの記載がないためトラブルの一因となっており、裁判まで進んだケースもあります。


そうしたトラブルを防ぐために2020年4月にできたのが、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

要点を解説すると、借りた部屋に発生した損傷については借主が原状回復義務を負うこと、また「経年変化や通常の使用方法によって生じるいわゆる通常損耗」に関しては、借主は原状回復義務を負わないことが明記されました。




■具体的に何が変わる? オーナー様や管理会社様が気を付けるべきこと



では、具体的な「通常損耗」とは何が該当するのでしょう。

たとえば家具や家電による日焼け、押しピンの跡、家具の設置跡による劣化は、オーナー側の負担になります。


逆に、喫煙によるニオイや汚れ、ペットがつけたキズや汚れ、落書き、家具の移動によるキズなどについては借主の故意の過失に該当し、修繕費は借主負担になります。ただし、借主による過失とはいえ、建材の性能は経年で下がってしまうものなので、例えばタバコのヤニによる汚れが生じても、壁・天井などの張替えから6年が経っていれば、借主の過失とは認められず、原状回復の費用は貸主の負担になってしまいます。




■原状回復だけでなく、借りたい、と思えるリフォームを



いずれにせよ原状回復は必要で、原状回復工事を専門とする業者やリフォーム業社に依頼するのが一般的です。ただしコロナ禍以降、働き方・暮らし方が大きく変化しており、賃貸に対するニーズも変わりつつあります。


単に以前の姿に戻すだけでなく、「この部屋なら借りたい」と思わせる訴求力をアップさせるリフォームが、これからの賃貸マーケットでは必要です。

そのためには部屋の特性と、借主のニーズの傾向を見極めてくれるリフォーム・リノベーション業社に依頼するのが得策です。


「ぷらすホーム」は、小さなリフォームから大規模な間取り・設備変更のリノベーションまで幅広く対応しています。ヒアリングを重視し、ご要望とご予算に合わせてプランをつくります。経験に基づく多彩なアイデアがありますので、お気軽にご相談ください。次回は原状回復時の業者選びについて紹介します。